Mercado hipotecario e construção civil (I)

Como primeiro tópico, vou fazer uma explanação do porque do boom da construção civil no Brasil. Vou expor os fatos que tornaram isso possivel, e concluirei afirmando que está apenas começando. Divirtam-se.

Antes de começar a falar do Brasil, é bom fazer uma análise do mercado imobiliário nos países desenvolvidos, e sua importância como parte da economia. Vamos tomar como exemplo os Estados Unidos.

Em um país estável, atributo que nossa pátria só conquistou há poucos anos, é possível financiar casas em 20, 30 anos através de hipotecas. Esta funciona do seguinte modo: o comprador pega dinheiro emprestado à instituição financeira, paga a casa e oferece a mesma como garantia real. Importante destacar o termo real da garantia, que significa que mesmo que a casa seja vendida a terceiro, em caso de inadimplemento o emprestador ainda pode tomar o imóvel, o que gera confiança do emprestador e consequente juros baixos.

A hipoteca é, portanto, um meio de emprestar dinheiro de alta confiabilidade, e um meio seguro de se adquirir uma casa própria. Claro que no começo da década de 90, no Brasil, não se podia pensar em dívidas a longo prazo, para o cidadão comum, frente à insegurança econômica e jurídica que reinava no país. Somente de alguns anos para cá, tem-se mostrado sinais de que se tornou uma economia sólida, confiável e previsível a ponto de ter um mercado hipotecário expressivo. Dentre outro, podemos citar os seguintes sinais :

1. Contençao da inflação abaixo da casa de dois dígitos ( com excessão de alguns anos, o que não é motivo de pânico, pois até os EUA teve suas inflações acima de 10%) por um periodo longo (estamos no 14º ano do plano real).


2. Emissão de títulos da dívida em moeda nacional, livrando o país de desconfortos resultantes de eventuais flutuaçoes cambiárias (toda a divida do brasil, hoje, é em reais, se não me engano).


3. Governo democrático (ao menos formalmente), e um razoável Estado de Direito, sem tensões sociais que possam rachar o país. Embora haja corrupçao às claras, não há contestação da legitimidade dos lideres, por exemplo.


4. Por ultimo, os graus de investimento obtidos nos ultimos meses.

Parafraseando o presidente, nunca antes na história deste país a economia se tornou tão previsível, o que criou o ambiente propício para a formação de um mercado hipotecário compatível com os países desenvolvido. Hoje em dia é uma boa ideia assumir uma divida de 30 anos para se conseguir a casa propria.

Voltando ao modelo dos países desenvolvidos. Lá, o mercado hipotecário é o principal propulsor de crédito, catalisando a economia e gerando lucros para os que dele participam. Vamos explicar sucintamente como funciona o modelo em tais lugares:

1. Uma construtora faz um loteamento, com n casas, e as vende para os cidadãos, contraindo assim um direito de crédito, garantido pela hipoteca.


2. A construtora VENDE estes direitos de crédito a uma financeira, que transforma estes créditos individuais em títulos de dívida (similares aos títulos do governo)


3. A instituição financeira, entao, vende tais títulos, e todo mês, quando os cidadaos pagam sua hipoteca os possuidores dos títulos ganham seu dinheiro.

Como se pode ver, é um mercado extremamente consolidado, que é o principal motor de crédito em tais economias. Segue esqueminha em ingles, para melhorar o entendimento.

Vamos agora aos números: O mercado hipotecário norte americano tem crédito de aproximadamente 10 trilhões de dólares (com T mesmo, dados de 2006). Isso equivale a 65% do PIB. Na Holanda, é 111% do PIB. No nosso país é 1,7%. Estamos atrás mesmo dos países em desenvolvimento. A África do sul tem 20% , o México 9%, e assim por diante.

O mercado de títulos norte americano (juntando titulos hipotecarios e do governo) é maior do que o mercado de ações (segundo o livro novo do greenspan). Lá, O mercado hipotecário é tao poderoso quanto o de ações. Aqui, estamos apenas engatinhando.

Tudo isto está mudando de alguns anos para cá. Com a estabilidade adquirida, a construção civil está bombando. Tivemos 70 ipos de dois anos para cá de empresas relacionadas ao setor. Há quem fale em uma bolha estourando, mas ante o exposto, está apenas começando. Estamos começando uma revolução neste tipo de mercado. Após a explosão de ipos, é esperado agora uma série de fusões, que demonstram a consolidação do setor. Ainda não temos esse boom de empresas de securitização, mas acredito que em breve teremos. Some-se isso que este cenário se dá com juros altissimos. Eles não vao se sustentar nesse patamar por muito tempo.

As empresas de construção civil tem se apresentado com caracteristicas típicas de uma explosão de demanda, tais como: P/L alto, se comparado com o índice, que indica um convencimento do mercado que este setor é mais promissor que o resto e aumento galopante dos lucros, resultado apos resultado. Tal comportamento é o mesmo das ações da bmef e bovespa, embora os multiplos destas ultimas sejam bem maiores.

Feita esta breve explanação, de um setor que promete, os proximos tópicos tratarão de cada empresa individualmente, balanço financeiro, publico alvo, indicadores fundamentalistas, etc. Neste blog dificilmente serão comentados canais de alta, triângulos ou rompimentos de Bollinger.

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